私たちの仕事は単に建物を建てるというものではありません。これは住宅、賃貸住宅、商業施設であってもその建物に対するどのようなニーズがあるのか分析し最適な建築提案を行います。これは一級建築士事務所でもあり不動産コンサルティング会社でもある弊社の「技」なのです。
弊社紹介動画を作成しました。まずはこちらをご覧ください。
代表 猪俣淳が語る、南青山建築工房 「匠の技」
不動産投資コンサルタントの視点から開発された、
アパート建築の決定版 1,980万円～
- 基本プラン 30坪(ワンルーム6世帯)
- 賃料に反映する仕様は全て標準装備!
- 支払い条件は、契約時20%・引渡時80%!
- 「建築費を5年で回収」がコンセプト!
- 建築費用のローン交渉(ファイナンスアレンジメント)もお任せ下さい。
標準仕様:
◎バス・トイレ分離型 ◎2階部分ロフト ◎TVモニタフォン ◎ガスコンロ ◎ディンプルキー ◎バルコニー ◎居室照明 ◎エアコン
構造:
◎木造在来工法2階建 ◎準防火仕様 ◎ベタ基礎
*別途費用:水道加入金・建築確認申請料・既存建物解体費・ 外構 ・ 小運搬・各種土工事・抗工事等
変形・増坪。簡易見積当日出します。まずはお気軽にご連絡下さい。
猪俣コラム
一級建築士・不動産コンサルタント 猪俣淳
私が2番目に買った木造アパートは昭和62年築。築後21年経過していますから減価償却期間がほぼ終了という感じです。
近くで見ないとわかりませんが、ペンキが劣化して指で触ると白い粉が付くような状態（チョーキング）になっていました。
外観もなんとなーく古臭いデザインですし、アルミフェンスはあちこちガタガタだわ、階段や廊下はモルタルの打ちっぱなしで古ぼけてきているわで「早いところ直さなきゃなー」と思いつつそのままにしてありました。
「片手間でいいからゆっくり（なおかつ安く）やってね」と頼んでいた資本改善工事が数日前にやっと終わりました。
上段Before 下段After
外壁はペンキで塗り替え、外の階段や外回りの通路にはタイル施工、建物階段と外廊下には長尺シート。擁壁はジョリパット仕上げで一部パーマストーンを貼りました。
フェンスも全部やり直して、1階部分については仕切りフェンスも追加して「専用庭付」に。一般的に募集上不利な1階部分のペット可にも対応できる備えという意味合いもあります。
雨ざらしのポストも階段下を利用してちょっと高級感のある作りこみをしました。
今年春の確定申告。
昨年予算を使うつもりだったのにそのままにしてしまった関係でその分所得税がかなり来ましたもので遅まきながらやったワケです。気にはなっていましたが、自分の物件のこととなると・・・。
ペンキの塗り替えなど現状の仕様を変えずに新しくする工事は金額にかかわらず経費で一括計上できます。
塗装→タイルなど、仕様が変わるものについては資本改善で減価償却。フェンスなどエクステリア工事は15年で減価償却。
仮に500万円の工事をして350万円が仕様変更なし、150万円がエクステリアなら初年度に経費で落とせるのは350万円＋10万円＝360万円。2年目から15年目までは減価償却の10万円となります。
それから、この500万円を全額リフォームローンで借りた場合は返済のうち金利部分については前記の割り振りにかかわらず全額経費計上できます。
3.3％10年返済の場合、年間返済額は587709円。うち158547円が初年度の金利ですから先ほどの計算で経費計上できる金額は正確には350万円＋10万円＋15.8万円＝375.8万円（2年目10万円＋15万円＝25万円）となります。
資本改善工事をするかどうかの判断はリフォームという投資に掛けた予算を上回るパフォーマンスを得られるかという計算をします。
たとえば、500万円の投資で空室率の改善、賃料の上昇ないしは低下阻止がなされてネット収入が年間100万円増えれば、そのリフォームは20％の投資だったと判断されます。
また、その物件を売る場合の期待利回りがネットで7％だったとすると、500万円の資本改善によって1428万円の価値上昇ができたと判断します。
また、現金でやるか借入れでやるかの判断は、借入れに対しての負担を収入の増加分が上回るかというところを見ます。
あるいは年間587709円の返済÷500万円の借入れ＝ローンコンスタント11.75％ですから、500万円の手持ち金が別の物件の購入などそれ以上の利回り（ＣＣＲ）でまわせるとすればあえてリフォーム資金に回さないで、そちらに再投資という選択肢もあります。
リフォームひとつとっても投資分析をしながらヤル・ヤラナイ、あるいはいくらの予算で押さえるといった判断をしていくんです。
数字で押さえていく方法を知っていれば、的確に迷わず不動産経営を進めていくことができるようになります。
一級建築士事務所 南青山建築工房
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