猪俣コラム
一級建築士・不動産コンサルタント 猪俣淳
激安と思って買った物件が・・・という相談を年に何度か受けることがあります。
数年前に相談をうけた案件は980万円で敷地が100坪。築50年の木造平屋住宅です。バス便で不便な場所とはいえ東京都下ですから、エライ安いですね。仲介を通さずに不動産業者である売主から直接購入したそうです。ここに、予算2000万円で2階建てのアパートを建てたら都内なのに17％近い物件になってスゴイ儲かりますよ！と勧められたらしいです。
結論から行くと、ここは道路に接する部分の無い無道路地。法律用語では「囲にょう地」といいます。
建築基準法では「建築基準法上の道路に間口２ｍ以上接していること」が建物を建てることができる条件となっていますから建替えは出来ないんです。
当然銀行もそういった土地はどんなに広くても「無価値」と判断し、融資をだしてくれません。業者は「柱だけ残して改築扱いにすれば大丈夫だし、ノウハウがありますから任せてください」と請合ったそうですが、よくある話です。
もともとある建物を改装ならまだしも、平屋を2階建てにしたり、用途を変えたりという場合には新たな建築確認の取得が必要です。契約書を見せてもらったら「アパートが建てられなかったら白紙解約にする」とかそういった文言は入っていませんし、再建築はできませんとうたってありますから結局は「言った言わない」のハナシになってしまいます。
署名捺印して残代金を払ってしまえばそのあとの交渉も困難になります。
裁判所に訴えてももともと違法な建築を裁判所が支持するわけもありません。
結局は引渡しも代金支払いも全部終わった後で、ゴメンナサイの話で終わったそうです。
また銀行との交渉も一切委任して「何を聞かれても余計な話しはしないでくださいね」と釘を刺されたそうです。これもよくある話です。
場合によっては道路に接していない公図（法務局に登録されている土地の位置関係を示した図面）を接しているがごとく作り直して（！）融資の承認を取り付けていることだって考えられます。
そうなると公文書偽造で立派な刑法犯です。なんで自分で調査しなかったんだ！と銀行の担当者の首も飛ぶでしょう。
業者がやったこととはいえ、銀行との契約書には自署捺印しているわけですから知らず知らずのうちに犯罪の片棒を担いでいることにさえなってしまっているわけです。
実際はどうだったかは知る由もありませんが・・・。
結局その方は平屋をそのまま柱だけ残した改装を行なって12万円で貸しています。戸建賃貸ですね。都内とはいえバス便の不便な場所でしかも駐車場もなく他人の庭先を通らせてもらうような立地ですからせいぜいその位の賃料なわけです・・・。それでも改築費用は約1000万円。
総額2000万円の投資で144万円の賃料ですから7.2％の表面利回りですね。
ネットで6％弱の利回りといったところでしょうか。
利回りだけみればそんなに悪くなさそうな気もしますが・・・改装費用は自己資金を取り崩して出していますから借入は1000万円。2％25年返済で年間51万円程度の返済ですから固定資産税などの運営費も差し引くと年間のキャッシュフローは65万円程度。
1000万円の自己資本（Ｅ）投入に対して65万円のキャッシュフロー（ＣＦ）ですから自己資本配当率（ＣＣＲ）は6.5％ということですね。
懸念材料は、２０００万円のお金をかけて手に入れたこの物件を将来出口で手放す時には恐らく価格がつかないであろうということ。
道路との間をふさいでいる土地を持っている人が買う分には価値がありますが、それ以外の人には価値がありませんから（だからこそ激安で買えるんですけどね）、買い叩かれること必至です。
例えば10年間、毎年65万円のキャッシュを手に入れて合計650万円、10年後の残債660万円としても、出口で売値が1000万円つまりキャピタルロス1000万円であれば、10年間のキャッシュフローは全て飛んで、運用益はローンの減少分340万円も喰ってしまい、つまり一銭にもならなかったということです。
・・・他の投資の方が良さそうですね。
旨い話に乗ってこういった被害を受ける方が後を絶ちません。「安いものには安いだけの理由がある」ということをキモに銘じてください。なんにも問題が無くて、そんなに安ければ不動産会社がそのまま買って直すなり建替えるなりして利益を載せた上で適正価格で再販しますもん。何かをごまかして取引して相手方に損をさせる、融資を引き出す、許可をとりつける。倫理・道徳・法律。いずれにも抵触します。
※リスク指向は投資家によって様々ですから、リスクを知った上であえてこういった物件ばかりを狙って現金で投資をしていくのもひとつのスタイルです。実際にやるかどうか、あるいはよい投資かどうかは別として・・・
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