ニュースリリース Archive

続きです。

１、来年２０１１年はどんな年になるとお感じですか？

（１）賃貸業全般について

事業仕分けで、都市再生機構（ＵＲ）の一般賃貸事業を民間へ、高齢者と低所得者向けを自治体や国に、２０１１年度中に移管するよう求められていますから、これが気になります。いままでのヌルイお役所仕事でなく、民間が本腰をいれて６７万戸の運営を始めたらえらいことになるはずです。どこが、どういったかたちで引き継ぐのかわかりませんが、大きな影響があるはずです。それから、過度な消費者保護と資産家・高額所得者への締め付けは民主党政権が続く限り、（というか、もう大きなうねりになっているかもしれませんね）織り込んでおく必要があると思いますので、敷金・礼金・更新料といった賃貸住宅独自の商習慣は今後無くなる方向と思っていいと思います。実質的な増税といった締め付けも含めて、借入金の割合を減らすとか、キャッシュフローを厚めにしておくとか、現金を留保しておくとか、投資の中身を作りこんで備えておくといいと思います。

（２）自分自身の投資について（目標含む）

２０１１年をもって長期譲渡になるものや、ローンの固定期間が切れて繰上げ返済のペナルティが無くなるものや、元金返済が進んでローンがもうすぐ終了するものがありますので、売却したり、繰上げ返済をしたり、建て替えたりしながら少し自分自身の投資の中身を整理しようと思います。投資規模を小さくして逆にキャッシュフローは増えるといった筋肉質の作りこみをする時期に個人的には入ったと考えています。

２、読者の皆さまに、２０１１年のアパート経営について一言お願いします。
（お知らせなどがあればお書き添え下さい）

投資環境や市況はいつでも変化します。好景気のときには好景気の、不況の時には不況の。あるいは地域ごとどんな場所でもやりかたはあります。そういったときに対処する能力の高い投資家は引き出しが多い人とも言えます。みんなが腰が引けているときに前に進める人が果実を得ることができます。そのとき、けっして闇雲に前に進むわけではなく、周到な準備と確信をもって進むことが大切であると肝に銘じてください。健闘を祈ります。

お知らせ（１）２０１１年１月２３日（日）１０時～１８時、ＴＯＣ五反田にて「新春ＣＦネッツフェア２０１１」（無料）を開催します。私の受け持ちパートは金融機関数行の担当者を何人か呼んでのパネルディスカッション。
「アパートローン、ぶっちゃけどうなの？」といった内容で赤裸々に聞き出しだいと思います。参加のお申込はＣＦネッツＨＰからどうぞ。http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20110123cfnets_fair.html

お知らせ（２）「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略（改訂版）」住宅新報社より好評発売中！私が自分自身の投資を、どう作りこもうとしているのか？すべて計算方法も含めて公開しています。冬休みの一冊にぜひ。

ちゃんと、宣伝しておきました。

※整いました！「来年の予想をする」とかけまして「マージャン」とときます。そのこころは「展望（点棒）が必要です」

昨日は小倉での講演を終えて、新幹線で夜遅くに大阪入りしました。

今日は、時間が空いたので難波から船場まで心斎橋筋をぶらぶら歩いてから、地下鉄で移動し黒門市場で韓国料理を食べて、新世界の「だるま」で串揚げを食べて将棋観戦と、大阪の下町を楽しみました。

忙中有閑です。

韓国料理店では、遅い昼食だったのでいろいろ世間話をしました。

釜山に５千万ウォン（５００万円位）の区分を持っていて人に貸してるとか、韓国は年金が無いから年金受取方式の保険に入るとか、日本並みに離婚率や非婚率が高くなってるとか。

勉強になりました。干しタラのスープで唇やけどしましたが。

ホテルに戻って、これから二日間行われる「猪俣道場」資料の最終チェックを終わらせてから、メールの確認をしていろんな相談に回答しました。

そのなかで、とある方から「今年を振り返って・そして来年の展望は」といった内容の記事を書きたいのでアンケートに回答してくださいというのがありました。

（質問１）今年は不動産投資家、大家さんにとって、どんな年だったと感じられますか？

鳩山・菅と迷走政権が続き、落ち着いて展望を得られない年でした。

6月の貸金業改正で廃業に追い込まれる貸金業者が続出したのも、明日はわが身と感じた管理会社や大家は多かったのではないでしょうか。

敷金・更新料の貸手不利な判決が歓迎されたり、滞納家賃の取立てに制限が加えられたり・・・弱者保護という名の下、「契約は履行すべきもの」という商行為の根幹を否定する風潮がより強まった年でもありましたので、アパート経営に携わる人の多くは投資行為に消極的にならざるを得なかったのではないでしょうか。

一方、それを見越して積極的に買いに入っていた投資家も目立ちました。金融機関も資産背景がある投資家には昨年以上に積極的に融資に取組む姿勢を見せていましたが、そういう投資家に限って現金で買ったりするんですよね。

（質問２）個人的に、または仕事の中で今年印象に残った出来事や、大きな変化などを教えて下さい。

金融機関の変化が特に大きかったと思います。
「事業からのキャッシュフローを重視し、担保・保証に過度に依存しない融資の促進を図る」という金融庁の監督指針をうけて複数の金融機関が、こんなローン商品を考えているがどうかということで相談に来られました。
9月の中間決算ではＳＭＢＣが過去最高益を出したり三菱ＵＦＪ・みずほも大幅増益したり、どこの金融機関もリーマンショックの傷跡から、たち直っているようですが、一方、企業の投資マインドが低調で、資金需要が伸びないのでカネ余りになっているんですよね。150兆円位。
住宅金融支援機構の賃貸住宅向け融資も仕分けられて2011年度をもって廃止となるようですから、その分もやらないといけないということですし。なんとかチャンスをうかがっている姿勢が感じられました。
あと、9月にライフ住宅ローンと、ファーストクレジットの経営統合があって（住信Ｌ＆Ｆ）どっちが主導権を握るのかなぁとみんなで話していましたが、ライフの流れがそのまま続いてほっとしていました。

（質問３）今年は、地方圏の空室率増加や賃料下落、人口流出などがクローズアップされましたが、こうした問題に対し、どのようにお考えですか？

全国を回りますが、どこも大変だと思います。結局は需要と供給のバランスなわけで、ここ数年の供給の中心は全国的にファンド系の２５㎡前後で賃料ちょっと高めというのだったもので、こういったのが特に苦戦しています。
アトラクターズ・ラボの沖社長に聞いたら、都心10区の４千戸を調査した結果、新築を除く：４．５%、新築を含む：８．３％、新築：３０．３％なんて言っていました。人口流入してくる皆さんの収入は決して高い人ばかりではないですから、ファンドが建てる高額物件に入れる人ってそんなに多くないんです。
でも、殆どの区でワンルーム規制があってほんとうに小規模なアパートとかでないと、もう賃料を抑えられる狭いのは建てられないのが現実です。リクルート社の西村編集長（ＳＵＵＭＯ）からもらった資料では、入居者が決め手にした項目は「ダントツで賃料そして次に駅からの距離と間取り」となっていました、逆にあきらめた項目は「ダントツで築年数、次に広さと初期費用」。要は、場所が良くて、そこそこの家賃なら、古くても狭くても我慢する。というイマドキの感覚なんだと思います。
あれだけ不人気の象徴だった３点ユニットも、私が参加している２１Ｃ住環境研究会の入居者ニーズ調査では、１０年前の水準まで妥協レベルが戻っていました。
これは首都圏の一例ですが、各エリアで間取りと物件のレベルをマトリックスにして調査すると何もかも空室がひどいということは実は無いんです。
あるレベルの、特定の間取りは空室率が非常に低いということがありえます。例えば富山県の高岡駅周辺のシングルタイプでは、３万５千円～４万円のものは空室率３２%ですが、５万円～５万５千円のものは１５％とか。決して家賃が安いほうが決まりやすいわけでもないのが面白いところです。他にも１ＬＤＫタイプは空室率２％とか。３ＬＤＫは２２％とか・・・調べるとこういった結果が出てきます。
要は、そこに必要とされている物件で不足しているものであれば空室は少ないし、余っているものは苦戦するということです。
広告料やインセンティブや紹介料。呼び方は様々ですが、入居者を紹介してくれた業者に出す手数料がありますが、あっちこっちに行くたびに「いくら位が相場ですか？」ということをよく聞きます。福岡や大阪、仙台は２ヶ月～１ヶ月というのが多いでしょうか。札幌は２ヶ月で、場合によっては４ヶ月なんていうのもあるそうです。でも、福岡の飯塚という人口１３万人の街とか、宮城の福島県との県境のあたりとか、福井県とかそういったところはいまだにゼロなんです。そういった紹介料が。
需要も少ないけど、供給もあんまりないから低いところで均衡しているんですね。ファンドも進出していませんし。

他にも、「来年はどんな年になるとお感じですか？」という来年の展望を賃貸事業全般と個人的なものとも聞かれていますが、長くなってしまったので、また明日。

※整いました！「今年を振り返る」とかけまして「クビにする」とときます。そのこころは「回顧（解雇）します」

ふぐです。

天神のどまんなかにあるアクロス福岡の国際会議場で福岡県宅建協会の講演をしたあとに、協会役員や理事のみなさんと懇親会をしました。

中洲の有名店　「鷹勝（たかしょう）」でフグをたらふくいただきました。

そういえばこっちでフグを食べるのって初めてだったかなぁ・・

講演内容は「家賃値下げだけではない空室対策」というもので、どうしても空室が続くと家賃値下げに走りがちですが、そのまえにやらないといけないことが沢山あるよねという話です。

普通は原料を製品に加工して、それを磨いたり包装したり広告したりして商品として販売するんですが、賃貸住宅となるとそんなあたりまえのことが見落とされている場合が多いんです。

国交省の調査では、長期修繕計画を立てている大家さんは全体のたった１９％しかいません。

それから、家賃が高くても安くても借りる人がいない場所だと、家賃を下げても無駄です。そもそもそんなところで賃貸事業をやるのが間違っていたということもありますから、その場合は撤退して別の地域で事業を行うという判断が正しいこともあります。

同じく国交省の別の調査では払える賃料は年収の２０％というのもあります。

３００万円の年収の人なら月５万円です。

全国の地域ごとに収入格差は確かにありますが、賃貸を借りる人の収入に倍も開きがあるかというとそうでもありません。

５万円の家賃を払える人は２万円の家賃のところは普通は借りません。

だって、嫌ですもん、２万円の家賃しか払えない人たちと一緒のコミュニティーで暮らすの。

５万円の予算が４万５千円になることはありますけどね。

そうすると、５万円の賃料で借りることのできる物件のなかで、「立地・間取り」のいい物件が選定される（リクルート社調べ）ということになるわけです。

では、どういった方策を打てばいいのか？

これは調査や判断の仕方などいろいろやりかたがありますが、また別の機会にご紹介します。

正面で飲んでいた理事のかたが、えらく感動していただきまして「ぜひ第２弾を」ということになりました。プロ向けの講演ですから、そういった提案をするときの計算の仕方や分析の仕方、プレゼンの仕方なんかの話をしようかなぁと思っています。

こちらではフグ以上にもてはやされる「クエ」という巨大な魚があって、これがかなり旨いらしいのですが、これがでまわっている冬のうちに来てくださいよと言っていただきました。

クエという魚のことはＴＶなどで見て知っていましたが、関東ではあまり見かけませんので食べたことないんです、実は。魚屋の息子なのに・・・・。

個人的には、旨い魚のベスト３は、カワハギ・太刀魚・ハコフグと思っていますが、順位が変わるかも？

そのあと中洲のクラブ（！）で二次会、みんなとわかれてから人形小路の「田」という味噌汁屋で軽く飲んで（味噌汁を）、整体マッサージを９０分。

極楽な感じです。

終わって、施術師のかたに「あぁ～体が軽くなりました」といったら「ありがとうございます。でも、ほとんど寝ていらっしゃいましたよ」とは、いつものこと。

もったいないなぁとは思いつつも、起きていられないんですよね。

今日は、これから小倉に移動して宅建協会の北九州支部で昨日と同じ講演。

そして、新幹線でそのまま大阪入りして土日の「第9回猪俣道場」に備えます。

ところで、今回初めて大阪で開催される「第9回猪俣道場」に神戸の不動産投資専門税理士・叶温さんが受講しに来られるんですが、ブログで宣伝してくださいとメールをいただきました。

以下転載します

・・・お世話になっております。税理士の叶です。寒くなってきましたが、お元気でしょうか？
いよいよ猪俣道場in大阪が今週末になりましたね。丸二日間の講義、楽しみにしています！
さて、表題の件ですが、この度、不動産投資を始めたばかりの人のために、確定申告のやり方をわかりやすくまとめた、「不動産投資家のための確定申告攻略マニュアル’10」を作成しました。
よろしければ、猪俣さんのブログでご紹介していただけるとありがたいです。
ダウンロードページ　http://tax.kanae-office.com/report.htmlPDF46ページ分のマニュアルを無料配布しています。よろしくお願いいたします。
不動産投資専門　叶税理士事務所http://tax.kanae-office.com/・・・

見させていただきましたが、実際の申告書用紙をつかって、しっかり分かりやすい解説がされていましたよ。（・・・お金もらってません）

※整いました！「フグ」とかけまして「ドイツのお医者さん」とときます。そのこころは「ドクトル（毒取る）」

18日久留米・19日飯塚の福岡県宅建協会の講演、20日の危機管理（銀座）、21日の大家に必要な所得税と節税の知識セミナーと連続4日間のセミナーが一段落しました。

危機管理編のあとの情報交流会（＝飲み会）は、少人数だったのでいつもと違うお店に行きました。

和食系のリーズナブルなお店ですが、内装が凄かったです。

銀座らしいというかなんというか・・・。

通された狭い個室のゴールドのドアを開けると、奥には鈴木そ○子さんが座りそうなゴージャスなソファー、そしてシャンデリアはなんと鹿の角（！）。

居抜きで借りたのかどうかわかりませんが、ミナミの帝王の満田銀次郎（竹内力）気分でした。

ソファが沈み込んで、食べづらかったですが。

同席したＰＭ担当の小山女史も一生懸命写真を撮っていました。

飲みながら受講された投資家の方々といろいろな話をしますが、「物件を買い進めていくとだんだん興味は、どうやって物件を増やしていくかということよりも、どうやって物件を管理するかということになるんですよねぇ」という方が多いです。

「ＡＭの○○クンより、ＰＭの小山さんと仲良くしたいんだよね～」とか。

ＡＭ＝アセットマネージメント
ＰＭ＝プロパティマネージメント

「ＡＭは投資物件の売買仲介のこと、ＰＭは賃貸管理のことをわざと難しく言っているだけ」なんて、書いている方もいますが、誤解です。

いわゆる、入居者募集や家賃回収、入退出管理といった賃貸管理はＰＭ業務のほんの一部分にしか過ぎません。

ＰＭは不動産経営の代行、あるいはサポート、あるいはコンサルということがその仕事です。

その中には、資本改善やローンの借り換えや物件の入れ替えも含まれます。

それを、市場分析や投資分析やいろいろやって数字で根拠を示しいくつかの代替案を用意してどうやったら、物件の価値を高めていくことができるか、どうやったら投資家の目標・目的を最善のルートで達成できるかという判断の手伝いをするんです。

そういった意味では実はＡＭとＰＭの境ってあんまり無いのかもしれません。

便宜上、ＣＦネッツではＡＭ・ＰＭと分けていますが実は大きな意味でのＰＭ業を、部分・部分で手分けして行っているというのが実際のところでしょうか。

そうすると、セクショナリズムがあると弊害がありますのでこうやって一緒にセミナーを企画したり、飲んだりするんです。

まぁ、もともと風通しのいい会社ですけどね。

ちなみに、昨日の税金系のセミナーは新ネタということもあって、一転受講者も交流会の参加者もものすごい人数でした。

これはこれで、ワイワイ・ガヤガヤ楽しいです。

いろんな方が入れ替わり立ち代わりグラスを持っておいでになりますから。

税理士事務所にお勤めの方や、税理士さんも何人かセミナーに参加いただいていたので緊張しましたが、褒めていただいてホッとしました。

「あそこまで話したら、話しすぎですよ～」とたしなめられましたが、同じテーブルであの話は法人税法の○○条のさぁ、とか申告書の第何表と何表でこの数字が一致するからさぁとか。

寄った勢いでディープな話題が飛び交っていました。

しかし、税金は奥が深いです。

このセミナーを企画したときにも、いったいどこまで行ってしまうのか・・パンドラの箱を開けるような気がしてちょっと躊躇したんですが、よかったです。

複数の税理士さんに監修してもらいながら、知識の整理ができましたし。「横浜市で法人を作ると、横浜みどり税が4500円取られます」とか、なにもそこまで？？というほどの詳細な知識を新たに得られました。

税理士法に引っかかってはこまりますから、あくまでも「不動産投資家・大家として知っておいたほうがいい所得税の仕組み」について投資家目線で自分なりに整理したものを話しているというスタンスですが、これを知っているのと知らないのでは、税理士さんにいろいろお願いするときに全然違ってきます。

自分自身では、最初の頃は国税庁のＨＰからダウンロードした申告書で青色申告をやっていましたが、今は知り合いの税理士さんに丸投げしています。

ストレスがなくなりました。

いつもなら、今頃から色々書類の整理をし始めますからメンドクサイなぁと思うんですが、もぅお任せですから。

ただ、不動産投資に詳しい先生でも意外と見落とす部分がありますから、そのあたりを自分自身でもカバーできるようになっていればお互い知恵を出し合うことができるということです。

そのためには、税理士の皆さんはぜひ自分で不動産投資をやってみるといいと思います。

そして、不動産投資家の皆さんはぜひ自分で何度か税務申告をやってみることをお勧めします。

今週も、セミナー続きです。

24日はアクロス福岡で、25日は北九州のＫＭＭビルで再度福岡宅建協会の講演です。

そして、27・28日は大阪初開催の「猪俣道場」。

こちらには、神戸の「不動産投資専門税理士」叶温さんも受講されにきます。

パワポが1200ページ近くなってしまった原因のひとつにはこの「税金」の部分を大幅追加したからなんですが、やっぱり緊張しますね。

あんまり微に入り細にいり突っ込まないでくださいね。

さっき、福岡から帰ってきました。

福岡県宅建協会の依頼で、協会員の皆さん向けの研修会で空室対策の話を80分させていただきました。

昨日は久留米、今日は飯塚。

久留米では有名な「大砲ラーメン」本店であまりのギトギトさにたじろぎ、飯塚では２両編成のワンマン特急という電車に揺られてどんどん温泉地的な山のなかにはいって不安になり・・・。

まぁ、あっちこっち移動して疲れましたが、色々な場所を自分の目で見てまわり、現地の方と話したりすることは勉強になります。

講演の中で、入居者を付けてくれた業者に対する紹介手数料についての話があります。

福岡市内だと大体１～２ヶ月。

仙台や大阪なんかもそうです。

札幌は、大体２ヶ月から客付けの強いＪ社では４ヶ月出さないとやらないなんていう感じらしいです。

おとといはＩＲＥＭの理事会があって、八重洲で全国の理事のみなさんとお会いしたんですが、実は、田舎（？）のほうがそういった紹介料は不要だったりするようです。

仙台では、福島県の県境のほうでは紹介料ゼロが普通ですし、福岡市内で会社を経営しているＣＰＭの方に「ずいぶん遠くまで出かけるのねぇ」と言われた今日の飯塚市もゼロだそうです。福井なんかもそうですね。

要は、ファンドに荒らされていない地域は、そういった風習が根付かずに済んだということでしょう。

それから、賃貸需要が少ないんですが、それ以上に供給が少なかったりするとそれはそれでバランスが取れるわけです。

ただ、市場的に厳しそうなエリアでも、楽そうなエリアでも、間取りや価格帯、グレードによって空室率はまだら模様ですから、ピントが合っているのかどうかということを見る必要があります。

これは、限定された地域内で（１）グレード（ＡＢＣＤ）と（２）間取り（１Ｒ・１ＤＫ・２ＤＫ・３ＤＫなど）のマトリックスを作ってそれぞれの空室率を調査するとわかります。

例えば、賃貸マンションの空室率は都心１０区においては、２３区全体よりも低いが、新築においては突出して高いなんていうことが数字で分かるわけです。

しかし、出張先から出張先というのは移動が多くて疲れますね。しかも、明日（今日？）は銀座でセミナー、次の日は横浜でセミナーで４日連続です。

そして、来週はふたたび九州に飛んで福岡と北九州、そしてそのまま大阪に移動して二日間の猪俣道場・・・もうビックリです。

ちなみに、猪俣道場のパワポはついに大台を超えて１１３６（！）ページに。

１８時間の講演時間内に終わるか心配になってきました。

※整いました！「九州ラーメン」とかけまして「影武者」とときます。そのこころは「替え玉がつき物です」。

しばらくぶりの更新です。

その間にもCFPで、相続アドバイザーで、なおかつ住職というハイブリッドな方と打合せをしたり、今日行われるIREM理事会や明日からの福岡（久留米と飯塚）での宅建協会主催講演の準備をしたりいろいろあったんですが・・・。

昨日の休みに、近所まで出かけようとしたら迷い犬を保護しました。

クルマを出そうとしていたら、トコトコとラブラドールの雑種と思われる大きな犬が歩いてきて。

幸い鑑札がついていましたので、飼主さんに電話をして届けてあげました。

クルマで10分位の距離がありましたので、よくぞここまでという感じでした。

1週間前に引っ越してきたばかりだそうで、前の家に行こうとしていたのかもしれませんね。

全くの逆方向でしたが。

私が持っているアパートでもペット可にしている物件があります。

そこは、２DK４世帯しかないのに敷地が100坪くらいあってやけに庭が広いので10帖位の広さの専用庭をつけました。

部屋の広さが40平米ですから、結構な割合です。

でも、その分の除草作業は入居者負担になりますからこっちの運営費は安くなりますから得です。

そして、専用庭と相性がいいもので、ペット可にしたというわけです。

それだけ敷地があれば、建て替えしたり、増築したりしたら？という選択肢もありますが、建築コストと、賃料収入の関係を試算するとここの場合、あまりいい投資にならなかったので、次善の策として資本改善しました。

ちなみに、敷金は1ヶ月プラスで、さらにペットの家賃を3000円もらっています。2頭だったら6000円ということです。

合理的でしょ？

以前、IREMの国際会議のときに、見せてもらったワシントンDCの新築賃貸マンションで、そういう貸し方をしていたので早速採用させてもらいました。

でも、実際に飼ったのは１世帯だけでしたけど。

通常、2階建てアパートは1階のほうが決めづらいと言われます。セキュリティーや日照の関係で。

一応、サブリースの査定もしてあったんですが、そのときも1階5万9千円、2階6万2千円という値付けでした。

「専用庭付きで、ペット可だから絶対1階のほうが人気あるよ」と言っておいたんですが。

実際に決まったのは、1階・2階とも6万5千円（ペットを飼った方は6万8千円）。

そして、先に1階から決まりました。

※整いました！「迷い犬」とかけまして「夏休みの朝顔の宿題」とときます。そのこころは「どちらも観察（鑑札）つけてます」。

11月11日・・・確か、江崎グリコが定めた「ポッキー・プリッツの日」でしたっけ。

・・・無くなった？

今日は、朝から城ヶ島のホテルで研修です。

プロ向けの不動産系コンサルタント養成講座「倉橋塾」の第2回をやっています。

昨日は銀座オフィスに朝、集合して会議室で物件情報の仕入れ方や分析の仕方、現地調査のしかたをレクチャー。

基本、このパートは私が受け持ちですので、第2回だけ「猪俣塾」にしてっ！と言ってます。

そして、みんなで見に行く物件の選定を行い、クルマ３台に分乗して現地に向かいました。

一棟は事務所ビル、一棟は居住系マンション。どちらも都心部です。

ホテルに移動する途中、倉橋さんが買い進めている三崎の商店街を見学しました。

「商店街買ってるんだよねぇ」と前に聞いていましたので、「またぁ」と思っていましたが見たら一発で気に入りました。

歴史的建造物的な古い店舗が密集しているところをひとつづつ押さえていっているんですね。

私も古い建物好きなもんですから、こういった魅力ある建物がひとつ、ふたつと建替えられていくのをいろいろなところで見かけるたびに残念なキモチをもちます。

物件を見に行ったときに隣に古い家があると、そっちの写真ばっかり撮ったりしていますし。

この古い建造物群を使って、次にやることを色々考えているらしいですから、個人的にも楽しみにしています。

不動産投資は、なにもアパートやマンションといったレジデンス系だけの話ではありませんし、市や町といった広域の地域や、その通り沿いやその区画といった狭義の地域。つまり、その物件が属するエリアを活性化させたり、魅力を付け加えたりすることによって個々の投資が良くなるということがあります。

たとえば、なんとなーく暗い雰囲気の通りだなぁと思っていたら、その雰囲気を作り出しているのが、たった一棟のオンボロアパートで、その外装とエクステリアをおしゃれに改修したとたん周りがパーッと明るくなったとかっていうのもあります。

そこが、その雰囲気が理由で稼動状態の悪い物件だったりしたら儲かります。そして、感謝されます。近所の人からも。

以前視察した、複数の地主さんが建てた賃貸マンション群は、通りを挟んですべて同じようなコンセプトの建物を建てて、そこだけ南欧？みたいな感じのテーマパーク的な作りこみをしていました。

乗降客の少ない地味な駅で立地はイマイチでしたが、沿線のターミナル駅よりも賃料も、稼働率も高く維持されていました。

商店街を買って・・というのは極端かもしれませんが、魅力の発見や付加、大小かかわらずエリア全体の底上げという発想は、参考になると思います。

三崎は、三浦半島育ちの私の地元でもありますので、北海道の小樽のような古臭さを逆手にとった魅力で人の集まる街になるといいなぁと思います。

ところで、ポッキー。

ウチの実家は魚屋でしたが、日用品やお菓子も売っていましたのでアポロチョコやハリスガムといっしょに当然置いてました。

発売されたのは私が小学校１年生の頃でしたが、いまでも覚えていますよ。画期的で。

確か、ブルーコメッツだかヴィレッジ・シンガーズだかのブロマイドがおまけでついていたっけ。

三崎の一角は、今は亡き父親のパブリカトラックの助手席に乗って市場に連れて行ってもらった頃とあんまり変わりません。

昭和３年生まれの父親も６年生まれの母親もまだ３０代。

一番下の妹はまだ生まれていませんでしたのが、それでも子供が６人。

偉かったなぁ・・・・。

※整いました！「三崎漁港」とかけまして「江崎グリコ」とときます。そのこころは「どちらも河岸（菓子）が欠かせません」。⇒

昨日は、八重洲で、CFネッツの加盟店会議がありました。

全国の加盟店の代表者と担当者による活動報告や、情報交換、あるいはフェアやセミナーの日程調整などが行われました。

そのなかで、グループ会社㈱南青山建築工房（通称：青建＝アオケン）が建築やリフォームに採用している、そして販売を行っている新素材や新部材についてのレクチャーもありました。

そのなかで、いま一番売れ筋になりそうなのが「高性能なローコスト床暖」です。http://aoken-cf.jp/renovation/yukadan
「首都圏賃貸住宅の入居者ニーズ調査’09」では床暖房のニーズは「絶対必要＋賃料次第」で約27%と大して多くありません。大体、「ペット可」と同じくらいのニーズです。

でも、これが設置してある物件は少ないですから「安く」入れられるのであれば検討する価値はあると思います。

また、北海道や東北、北陸といった寒い地域では同じようなニーズ調査をするときっともっと上位に入ってくると思います。

以前、札幌郊外の新築賃貸マンションを視察したときに、旭川や帯広に展開しているその建築業者さんが「オイルヒーターと外断熱を標準装備にすると、賃貸市場で一人勝ちの物件になります」なんて言っていました。

韓国はかまどの熱で床下を温めるオンドルという伝統的な床暖房文化をもつ国ですから、そのあたり、かなりススンでいます。

いま、日本国内ではお湯を回す方式がちょっと古くなってきていて、電熱線をくねくね這わせた形式のものが主流です。

でも、韓国の人に言わせたらそれはもう20年前の流行ヨということで、いまの主流はカーボンフィルム式の面発熱なんだそうです。

詳しくはHPを見ていただくとして、6帖の部屋に設置する場合の価格（床材は別、純粋に床暖房の設備）をみると、日本の大手メーカー51万円（施工費別）なのにこっちは13万円（施工費込み）と比較になりません。しかも性能もランニングコストのはるかに優れています。

ただ、アメリカやヨーロッパの安全基準の認定は取っているのに、日本のものは取っていなかったのでそのあたりを指摘し、これも6月に取得しました。

これから、朝夕冷え込む季節。

施工も半日でできますから、自宅にも、空室になっている寒い地方の物件にもぜひどうぞ。
http://aoken-cf.jp/renovation/yukadan
今度、ウチで買取ってリノベ後、再販するマンションにも全面施工しました。

青建の黒川君も自宅のリフォームで廊下やトイレにも全部施工しました。問題点は「ぽかぽかし過ぎて眠くなる」と言っていましたが。

そして、あるパワービルダーにこの話をもっていったらこれも早速建売住宅150棟に、そしてゆくゆくは1500棟に採用という話になっています。

※整いました！「床暖房」とかけまして「ケンシロウの気合を貯めることができたら・・」とときます。そのこころは「「アタ」貯まります（暖まります）」。

一昨日日曜日は、富山から戻って羽田空港から直接横浜での飲み会に参加しました。

3ヶ月間の本社研修を終えた、大阪支社採用のPM担当者の壮行会と、ＰＭ・ＢＭ系の新規採用社員の歓迎会です。

お土産の鱒寿司をぶら下げたまま。

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そして、昨日月曜日は早起きして会社に行く前に、先日来、外壁の塗装工事と建物の周りの土間コンクリートの打ち直し工事を行っていた、自分の物件に寄ってきました。

工事が完了した旨の連絡をもらい、前から気になっていた敷地内の木の枝も切りたかったので。

クルマのトランクに常備しているマイのこぎりは神沢精工?の「ＳＡＭＵＲＡＩ」シリーズ。http://www.kanzawa-samurai.co.jp/html/この間、エクステリアEXPOで見つけて買ってきたんですが、その切れ味に惚れ込んで高枝用のポール（商品名「牛若丸」（！））もネットで入手しました。

めずらしい、カーブソーで枝の太さを問わず、スカスカ切れます。

気持ちよくてついつい余計な枝まで切ってしまいます。

私が使っているのは、ハンドタイプは薄手の「侍大将」、高枝用は厚手の「一撃」。

薄手の刃で高枝を切ると、切れた枝が途中でどこかに引っかかったとき逆に挟まっちゃって、にっちもさっちもいかなくなることがあります。

この間、一発目でその状態になって刃を曲げてしまいました。

連絡をしたら、気持ちよく無償で交換してくれました。

「そういった場合は、切口は雑になりますが「一撃」がいいですよ。サービスでお付けしますのでお試しになってください。」

と、言ってくれましたが、さすがに申し訳ないのでその分は、ちゃんとお金を出して買いました。

でも、道具って大事です。

切れないノコギリを使うと、倍も時間がかかりますし、疲れます。

不動産投資も同じです。

場所が良くて、プランがいい物件＝「いい道具」ですから、大家業をするにしても楽です。

いい道具なんだけど、手入れが悪くて錆び付いて・・・という場合は、砥石で目立てしたり、砥ぎ屋にだしたり、それなりの手間が必要ということです。

それから、こうやって自分で枝打ちしたり、草むしりしたり、掃除したりっていうのは道具を積んでありますから気が付くとやっていますが、これはあくまでも「気がついたときに」というつもりでやるといいと思います。

「自主管理で、全部自分でやる」というのもひとつの選択ですからいいんですが、自主管理大家さんで、これは入居者から家賃をとるだけのレベルになっていないよなぁという管理状態になっているのって結構あります。

掃除が行き届いていなかったり、リフォームの仕上げが雑だったり。
予算をちゃんと組んで、適正な頻度で物件を維持していく姿勢が必要ですし、それが収支を圧迫してしまうのであれば、そもそもあまりいい投資ではなかった可能性が高いです。

もしも、サラリーマンとか本業のある方なら、同じ時間をかけてそっちで幾ら稼げるかということの天秤にかけるといいでしょう。

時給いくらというのもありますが、資格の取得や仕事に関係する本を読むといった、自己投資で自分の給料をアップするとか、ゆっくり休んで英気を養っていい仕事をするとか・・。

自分より時給の安い人にたのんで、代行してもらうのって実はいい投資だったりします。

管理手数料の数パーセントを惜しんで、全部自分でやっているという人がこの間もいましたが、空室が５０％でした。

「どこの会社も一生懸命やってくれないんだよねぇ」とぼやいていましたが、それはそうです。

みんな管理手数料を払ってくれる物件のほうが優先順位が高いですから。責任も重いですし。

そして、それは数千件の物件を管理しているからこそ、その金額でいろいろ営業活動を含めてできるのであって、同じ金額で同じ効果がでる手立てを自分ひとりでできるかというと難しいわけです。

私が持っている6棟46室は全部、お金を払って掃除も含めて管理を任せています。それは、そのほうが儲かるという経営判断でたのんでいるだけです。

小学校5年生の時の鉄筋大工のバイトを皮切りに、学生時代はガテン系のバイトばっかりやっていましたから職人的な作業はやろうと思えばなんでもできますけどね。

ときどき、こうやって枝を払ったり、草をむしったりするのは作業が面白かったり、ダイエットの必要性を感じたりして思いつきでやるからいいのであって、これが毎週のノルマになったら絶対大家業が嫌になると思います。

※整いました！「ＳＡＭＵＲＡＩ」とかけまして「超近づいて撮影」とときます。そのこころは「拙者（接写）・・・」。⇒

昨日は船橋でしたが、今日は富山にいます。

首都圏入居者ニーズ調査のセミナーでしたが、北陸のみなさんにも興味深く聞いていただきました。

吉川英一さんも来てましたよ。

全国を回るたびに、この入居者ニーズ調査をやったほうがいいですよ。と声をかけていますが、富山の石橋CPMが乗り気になってきました。

石川には小村CPM、福井には中屋敷CPMがいますから、３人が中心になってくれれば、できないことないと思います。

リクルートにも協力してもらって。

土地勘のないところでの投資が心配なのは、首都圏の方も北陸やほかの地域のかたも皆一緒です。

だからこそ、こういったデータが欲しいんです。

いつの日か、全国でデータが揃ったらきっと投資家の皆さんのできることも増えるんではないかと思います。

明日は、こちらで個別コンサルの予定です。

※整いました！と行きたい所ですが・・・懇親会の後のみにいってそのあとラーメン行ったモンで。