2010-10

ハッピー・ハロウィン！・・・・・そして、自分の誕生日です。

４０代最後となりましたが、この歳になると特に何かもらうわけでもなく・・と思っていたらビッグなプレゼントがありました。

昨日ポストに親展はがきが入っていまして、「ん？」と思って開いてみたら住宅ローンを１０年前に借り換えしてしまって縁が切れてしまった金融機関からでした。

放っておいた通帳に未記帳取引が溜まっているので速やかに記帳をしてくださいというものです。

通帳なんかどっかに仕舞い込んでいて、どこにあるかちょっとやそっとでは分かりません。

当時、残額は全部引き出してあったと思ったんですが、思わぬ金額が入っていました。

払戻保証料が２４万１８００円。

住宅ローンは、アパートローンと違って保証人を立てないかわりに保証会社に保証料を支払います。借入額の２％弱の。

そして、それは借入の全期間分の保証になるので途中で繰上げ返済すると、期間分の計算をして一部返還してくれるんです。

いやぁ、すっかり忘れていました。

儲かった気分になったので、自分になんか買おうかなぁと思いましたが明日、市県民税を９万円払わないといけませんし、来月末に予定納税を２３万円払わないといけないので、やめときました。

不動産投資を始めて所得税を納めている方ならご存知だと思いますが、シビレます。予定納税。

今年も、去年と同じように稼げるだろうから一部先取りで税金を払ってもらいますよ・・・という制度です。

まだ、稼いでいないのに。

最初、始めたばかりのときはこれを知らないで面食らいました。

でも、いざ翌年税金を払うときには既払いの予定納税分は差し引かれますから、そのときは「あぁ、払っといて良かった♪」となるんですけどね。

ゲンキンなものです。

あらためて銀行からのはがきを見ると、いかに普通預金の金利が低いかということを実感します。平成３年から平成６年のあたりなんか、確かゼロ金利政策のときだったと思いますが、利息１円ですから。１年で。

２４万ちょっとを１０年近く預けて、ついた利息が９９６円。

平均利回りは０．０４％・・・って。

仮に、年利５％の複利なら１５万円ちょっとの利息がつきます。

２０％の複利運用なら１２６万円近いです。

そんな利回りぃ！と言われそうですが、レバを多少効かせて物件を買って、キャッシュフローを同じように再投資という感じでいけば不可能ではありません。

２４万円でそれができるかというと話はまた別ですが、２４０万円とか２４００万円とかを普通預金のみで運用しているひとって結構いますから。

※整いました！「中高年の誕生日」とかけまして「このところ傘の紛失の話題で引っ張っているウチの社員のメルマガ」とときます。その心は「何度も重ねた（傘ネタ）」

素敵なアメリカンポストです。

ちゃんと、ノースカロライナで作っている正真正銘の「アメリカン」ポストなんだそうです。

昨日、幕張メッセで開幕したエクステリア（外構）の見本市に行ってきました。

会場はかなりの広さがありましたが、同時開催の「フラワー」が５割、「ガーデニング」が３割といったところで、あっという間に見終わってしまいました。

特に、目新しいものは無く、アパートの横にかぶっている枝を切ろうと思って自分用に逆輸入の「ＳＡＭＵＲＡＩ」というブランドの剪定のこぎり（３千円）を一本買った位です。

自宅のポストが、もう２０年近く使っていてサビだらけなのでこれも買っていこうかなぁと思いましたが、勇気がなくて・・・。

自宅を建てたことのある方なら分かると思いますが、エクステリアって意外とおざなりになりがちです。

内装や設備や外装にはこだわるのに、最後エクステリアの予算が足りなくて土間コン打ちの駐車場に、ブロック２段積み＋アルミの格子フェンス＆アルミの門扉・・・というのが殆どです。

建物がそこそこでも、エクステリアが素敵な感じに仕上がっていると全体的な雰囲気というか「格」があがります。

今日も、築２０年の軽量鉄骨アパートの資本改善相談がありましたがこれも、エクステリアも含めた作りこみをするといいと思います。

角地だったり、間口が広大だったり、敷地に余裕があったりするとそれなりにかかりますが、大抵アパートやマンションって建蔽率・容積率いっぱいに建てている場合が多いです。

敷地も間口が狭くて奥に長いケースが比較的多いので全体の中での面積というか、お金をかけるべき部分が限られてきます。

敷地延長なんかだったら更にです。

今年もあと２ヶ月。あっという間に１～３月の繁忙期を迎えます。

繁忙期は退出・募集時期でもありますから、いまから備えておくのは悪くないと思います。

現状で決まる家賃と、資本改善後に決まる家賃は違いますし一度契約したらその家賃は基本的に居住期間中ずっと引きずりますから。

去年は物件を買っているけど、今年は追加で買っていないなんていう人は間違いなく所得税があがりますからこういった資本改善はその意味でも有効な対策になります。

所得税率１００％でない限り、かけた費用が全部税金で戻るわけではありませんが、それでも所得税率分の効果はあります。

税率にもよりますが、３割引とか、４割引とかでやれたのと同じという感じでしょうか。

ちなみに基本的に、外壁塗装は一回で経費として落とせて、エクステリア関係は減価償却でという扱いになります。

私も、先週から外装とエクステリアで300万円位の工事をたのんでやってもらっています。

足場がかかっている間に「ＳＡＭＵＲＡＩ」の威力を試しに行こうかと思っていたらこの雨ですから・・・どうかなぁ、今度の休み。

※大雨が降ると、多分２千人に一人ぐらいはアタマのなかで「ゴォウ（豪雨）デェスゥ！！」とＨＩＲＩＯＭＩ－ＧＯのモノマネが浮かぶ人がいると思うんだけど・・・自分だけ？　　整いました！「大雨」とかけまして「リフォームローン」とときます。その心は「貸さないと（傘無いと）帰（換）れません」

昨日は冷たい雨が降る中、京浜工業地帯沿い下町地域を傘をさしながらウロウロしていました。

ここの地元の工務店さんからの相談です。

古い下町にはよくありがちな、築40年～50年の古い古い木造2階建てアパート群をどうやって刷新していくかという作戦です。

風呂なし・トイレ共同は当たり前、屋根組みがたわんでいたり、明らかに傾いでいるのも・・・。

そして、半分位空室になっているアパートも目立ちます。

都内の人気地域なのに、さすがに・・・という感じでしょうか。

逆に言えばそれでも半分埋まっているの？ということでもありますが。

新しかったり、ちゃんとしている物件の稼働率は良さそうなので方向性を決めました。

実施の障害として考えられるのは、入居者の立ち退き・オーナーの融資の取り付け・資金の準備・権利調整・・・いろいろあります。

でも、うまくやれば（お年寄りの）大家さんにも、（お年寄りの）入居者さんにも、既存の（お年寄りがやっている）管理会社にも、地元の金融機関にも、そして相談にこられた建築会社とウチの会社にも、みんなに利益があるようなスキームでまとめられると思います。

なんだか、年齢高めで、難易度も高めですが、ひとつひとつ結び目をほどきつつ、皆の協力を得ながら進めていけばできないことはないです。

この、「皆の協力を得ながら」というのがポイントで、そのためにも、利害関係がある全員が何らかの利益を生じるようにしないといけないわけです。

「利益を独り占めしてはいけない」

昔々、教えてもらったことですが、大事なことだと思います。

ところで、古い古い区分はどうでしょう。

よく、出口がとれるのか心配する方が多いと思いますが、例えば、800万円の区分で土地の持分２平米、土地の平米単価は1200万円なんていうのも実際にあります。

こういった更地価格がうんと高いところの話は、置いといて、区分を買うときに気をつけないといけないのは・・・

（１）管理会社がちゃんとしていて、さらに管理費が安すぎないか
（２）修繕積立金が適正に積み立てられていて、月額も安すぎないか
（３）世帯数がそこそこあるか（積立金×世帯数＝全体の積立額）

このあたりをクリアしていて、さらに立地条件が区分ならでは、つまり一棟モノでは買えない様な場所にあるものであれば安心していいと思います。

次に買う投資家も、管理状態や立地条件が良ければ投資に値すると判断しますから。古くても。

逆に、このあたりに不安が残るようなものは一棟モノと違って自分ではいかんともしがたいので苦労をすることになりかねません。

いまも、築25年の新築時からずーっと自主管理で一度もメンテナンスをしていない小規模マンションの漏水トラブルでＰＭスタッフが右往左往しています。

あちらを直せば、こちらが漏れてとイタチごっこです。

積立金はありませんし、管理組合で大規模修繕や配管更新の費用を借入しようにも話がまとまらず大変なことになっています。

先が見えません。

もちろん、一棟モノの場合も建物の管理状態をチェックしてメンテが不足していたらその分の予算も組んでおいてくださいね。

現金を残すなり、その分の借入を打診しておいたり、積立と修繕の計画を立てたり。

区分と違って自分で舵を握れますが、特にＲＣ・重量鉄骨系はやるとなれば金額が大きいですからこれを無視してフルローンで買っていたりすると資金ショートします。

※整いました！「アンチエイジング」とかけまして「スーパー堤防」とときます。そのこころは「シワ消されます（仕分けされます）」。⇒

今日、満員のエレベーターにすました顔で乗って、降りてから昼飯で食べたうな丼の米粒が顔についていてエライ恥ずかしかったです。

オトナなのに。

人間、歳をとっても中身はあんまり変わりません。

昨日、一昨日とＣＰＭ公式セミナーでＭＫＬ４０５（マーケティングとリーシング）の授業をしました。

全国各地で賃貸管理やコンサルの仕事をしている皆さんが受講生として参加しています。

授業の中で、入居者に対しての営業や、入居している人に対してサービスを行って長く住んでもらう方法についてなんていうのも出てきます。

いわゆるリーシングとテナントリテンションの話です。

私も営業を長くやっていましたので、新人の頃に先輩から教え込まれたことを思い出しました。

「部屋を見せた見込み客からもらう、もっとも多い断り文句は何か？」という設問があります。

授業の中で、参加者からいろいろ体験的なものを引き出して意見交換をするのが趣旨ですが、私の経験上一番多い断り文句は「検討します」です。

上司によく怒られました。「「検討します」は断り文句だ、ダメ返事もらって来い！そうしないといつまでも次のアクションが取れないぞ！」

普通、「ダメでした・・・」という報告ってしづらいんです。上司にも、大家さんにも。

君、営業力が無いねぇ位の嫌味を言われそうで。

もしも、管理会社の担当者から内見の報告をもらうときに、「気に入っていただいていたようですが、検討されるということでお帰りになりました」的なことを言われたら、助け舟をだしてあげるといいですよ。

「決まらないのは、家賃が高いか物件に問題があるかの可能性も十分にあるから気にしないでダメな理由を聞いて、結果を教えてね」。

忌憚のない意見を、早くもらって対策を打つほうがよっぽど得策です。

皆さんが思っている以上に営業マンは繊細で臆病でゲンキンですから。

それから、テナントリテンション。

入居者との関係構築は、実は契約のときから始まっています。

これも、よく叱られました。

入居者のテンションのピークはいつかというと、引越しの当日なんです。

新居に荷物を運び込んで、友達や家族に手伝ってもらって「おぉ、いいところに引っ越したね」なんて褒めてもらって。

そして、少なからず不安もあるはずです。

でも、引越しが終わった頃を見計らって「おめでとうございます、お疲れ様でした、なにか問題はありませんでしたか？」と気遣って、花の一本、ジュースの一本を持って様子を見に来てくれる営業マンや大家さんがどれだけいることか・・・。

営業マンのテンションのピークは「契約」ですから。

契約したら次の契約を追いかけないといけませんからね、普通は。

でも、「契約するまでは一生懸命でいいひとだと思っていたのに、契約が終わったとたん手のひらを返したようになって・・・」では、信頼関係が台無しです。

というか、そういうのが大方の営業マンのイメージなのではないでしょうか。

だからこそ、差がつくんです。

空室が出たときに「オレが住んでるアパート、いいぞ」と後輩に、友人に勧めてくれるようになります。

ほかにも「言いにくいことを言わずばクレームとなる」とか、「迷ったら自分が損する方を選べ」とか言っていました。

とても厳しい上司で、家に帰って枕を濡らす日もたくさんありましたが、叱咤のウラの深い愛情は心底感じていましたから、「あんな人になりたい」と頑張ってきました。

営業の素晴らしさを教えてくれた人で、いまでも尊敬しています。

あんな風になれたかなぁ・・・。

※整いました！「営業マンに大切なこと」とかけまして「樹木の図鑑」とときます。そのこころは「木、図解（気遣い）」。⇒

明日・明後日と、会社は休みですが、ＩＲＥＭ主催のＣＰＭ公式セミナーがありますので二日とも代々木です。

授業の内容は、ＭＫＬ４０５（マーケティングとリーシング）。

昨日は、有楽町の東京国際フォーラムで「不動産投資実践塾　市場分析編」のセミナーをしましたが、この授業が元になっています。

そこに、日本だったらどこのどういう項目からデータを引っ張ってくるとか、現地調査はこうやってこういう分析をするとか、独自の内容を分厚く肉付けしたという感じでしょうか。

ＣＰＭコースは全国から不動産・建築・賃貸管理のプロが受講生として集まります。お互いの地域の商習慣や、市場などナマの情報が交換できますし、優れた人脈を築くことができるのも魅力です。

二日間14時間にわたる授業を興味深く過ごしてもらうために、いろいろ工夫をするわけです。

つかみも必要ですし、受講者の皆さんが参加するインタラクティブな進行も必要です。

普段の講演は、ぎっちり詰め込んだ内容ですが、この授業はひとつのテーマを二日かけて掘り下げる、いつもと違った授業になりますので頭を切り替えたり、自分のスキルを見直したりする機会として自分自身のためにも役立っています。

いま、自宅に帰ってテキストにいろいろ書き込みをしているところです。

たとえば、「集合住宅物件の種類」という項目では、「ガーデン・低層、中層、高層・エレベーター、タウンハウス」という記述がありますが、ここで話題を広げるためにこんな質問をしようと思っています。

平成20年総務省統計局住宅・土地調査第2表を見ると、住宅総数4960万戸のうち借家は4割弱の1780万戸あります。では、戸建・長屋・共同住宅（木造）・共同住宅（非木造）の割合はどの位だと思いますか？

答えは・・・・戸建13％（17万戸）・長屋4％（6万戸）・共同住宅（木造）17％（225万戸）・共同住宅（非木造）66％（877万戸）。

参加のみなさんが仕事をしている地域や商圏についての情報もバッチリ仕込んでおきました。

※整いました！「マーケティング」とかけまして「予約制の運転体験会」とときます。そのこころは「試乗分、席（市場分析）があります」。

通勤で使っている横浜・横須賀道路で、赤灯をまわしながら警察車両が列をなして走っているのを毎朝見かけます。

ナンバープレートを見ると先日は山梨、その前は岐阜、今日は福島・山形そしてナマハゲマークをつけた秋田県警の東北チーム（？）。

何でかなぁと思ったら、横浜みなとみらい地区で開催されるＡＰＥＣ（アジア太平洋経済協力会議）の警備で、全国の県警の皆さんが刈りだされているんです。

ご苦労様です。

知り合いに聞いたら、三浦海岸にある500室近いリゾートホテルの駐車場がパトカーだらけなんて言っていましたので、ここから通ってるんですね。

ＨＰを見たら10月6日から11月17日のあいだ全館貸切になっていました。

ここのホテルは何回か研修等で使っていますが、分譲マンションを建てようとして基礎工事を始めたら温泉が湧き出して、急遽会員制のリゾートホテルに転用したという２～３ＬＤＫのマンションみたいなホテルです。

一部屋に4人詰め込んだとして、2000人か・・・お巡りさんが。

学生の頃、夏休みに八丈島の民宿に泊まったら、そこがたまたま島の警備で出張してきている警察官の宿舎になっていて、風呂場で会えば「おぅ、そのガタイだったら君、警察官になれよ」とか、食堂で隣り合わせれば「その食いっぷり、警察官に向いているぞ」とか誘われたのを思い出しました。

警察官というとこわもてな感じがしますが、優しい人が多いです。警察官だけに謙虚（検挙）ですし。

私の父親は、生前「公務員になれ」とうるさかったので、大学を卒業する前に一応、受けました。

警察と自衛隊。

体力に自信があったのと、給料が高いので。

でも、自由が無いのが分かって、やめておきました。どこかに旅行していても、ひとたび召集がかかればいつでも戻らないといけませんし、休みの日にも居場所をちゃんと知らせておかないといけません。

卒業式にも出ずに、リュックひとつであても無く、卒業旅行と称してひとり南ヨーロッパと北アフリカを1ヶ月もふらふらしたような風来坊ですからあきらめました。

警察や自衛隊の方でも不動産投資されているひとはいますよ。

中には、大きな警察署の署長さんとか、公安関係の方も。

試験に受かっていかないと、階級が上がらないとか、定年が一般企業よりも短いとかそれなりの悩みはやっぱりあるわけで。

警察や自衛隊に限らず公務員の方の不動産投資には制限があります。でも、禁止はされていません。地主の子供さんで地元の役所に勤めていてアパートを相続なんていうのはよくある話ですから。

以前、ブログでもご紹介しましたが、「人事院規則14-8」というのがあって平成12年に運用について一部改正が行われています。

公務員が不動産または駐車場の貸付を行なう場合、兼業の承認が必要だったんですが、承認不要でできる範囲を規定したという内容です。

次のいづれかに該当する場合は兼業の承認を要しますが、それ以外は承認が不要となりました。（職種や号給によっても対象者が細かく規定されています。）

ア　不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
（ア）独立家屋の数が５棟以上
（イ）独立家屋以外の建物の賃貸が１０室以上
（ウ）土地の賃貸件数が１０件以上
イ　駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
（ア）建築物である駐車場または機械設備を設けた駐車場
（イ）駐車台数が１０台以上
ウ　不動産または駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額が年額５００万円以上

いろいろとウルサイです。

仕事中に物件を見に行ったり、ＲＥＩＮＳをのぞいたり、金融電卓をたたいたりしていても文句の言われない職業を選んでよかった（？）。

※整いました！「禁止規定」とかけまして「犯人逮捕のための警察配備」とときます。そのこころは「捜査線（そうさせん！）」。

昨日、某金融機関のエライ方が相談に来られました。

来年3月の下半期〆に向けて融資を伸ばしたいので、ＣＦネッツ内における融資取扱額のなかでザックバランにどの位のシェアを占めていますか？ということと、どんな金融商品を作れば融資額が伸びますか？ということです。

また、不動産投資の市場規模についても情報を欲しがっていました。

金融機関は融資を出したがっています。

今朝の朝刊にも「三井住友銀　最高益　三菱ＵＦＪ、みずほも大幅増益　9月中間決算見通し」なんていう見出しがありました。

でも、融資規定が甘くなったかというと、そういうことでもなく・・・。

特に、専業ではなくサラリーマン投資家のみなさんに対する融資ではやっぱり「融資総額」の壁がいまだにあるそうです。

もちろん、その方もサラリーマンの給与収入が昔のように将来のリスクを担保するようなものではなくなっていることは百も承知ですが。

それから、「積算評価＞物件価格」でフルローンを出して、デフォルト時に差し押さえて資金回収しようとしたら、売れる金額はやっぱり物件価格以下だった・・・という当たり前の話の反省から、頭金を何割か入れるという規定は厳しくなっています。十分な担保余力をもった共同担保を差し入れれば別によさそうなものですが、それはそれとしてという金融機関は多いです。

アパートローンは事業性の融資ですから、個別性の高い案件です。

逆に言えばスポットの案件であれば幾らでも金融機関側で努力する余地があるわけです。

ここは、比較的詳細に規定が決められている金融機関ですが、「制度として規定を変更するのは難しいですが、個別で検討することは十分に可能です」と言っていました。

基本的に金融機関が心配することは三つです。

１． コンプライアンス上問題がないか？
２． 間違いなく返済してもらえるか？
３． 万が一滞納した場合でも取りっぱぐれがないか？

１は取引に問題のある人が絡んでいないかとか、適法な物件であるかとかそういったことです。２は返済比率や収支規定の問題です。そして３は融資掛け目や頭金規定、あるいは保証人の問題だったりします。

金融機関としても長期にわたり融資をするわけですから、おっかなびっくりというのはわかります。自分が貸す側になるとしたら同じですもん。

そういった心理を踏まえてみると、実は「借り換え」はどこの金融機関も積極的に取り組んでいますが、これは例えると、「だれも足を踏み入れたことのない原野に突き進むのには勇気がいるが、先行者の轍を追っていくのはたやすい」といったことです。

こうなると、地元の小さな信用金庫レベルでも安心して融資を出しやすくなります。

なにしろ、自分のところよりはるかに優れた（？）人材がいる金融機関が精緻な判断をして貸し付けた案件で、しかも返済が滞ることなくちゃんと運営されていて、さらに数年経過して融資残高も減少している・・・。

そして、資金がだぶついている一方、競争熾烈な住宅ローン以外には安全な融資先がこれといって見当たらないというのが現実ですから、それは飛びつきます。

借り換え案件は、取組金利や融資年数も含め、いま過当競争の状態です。

銀行とは監督官庁も異なり、違うルールで融資に取り組むノンバンクでとりあえず融資をひっぱって、何年かしたら地銀や信金で借り替えるというのは、有効な手段です。

そんなにすぐに借り替えてしまってノンバンクは怒らないか、次に借りられなくなるのではないか？・・・大丈夫です。高い金利と融資手数料と繰上げ手数料でばっちり儲けていますから。

※整いました！「融資」とかけまして「茶席」とときます。そのこころは「貸し（菓子）出します」。

今日から、羽田空港の第4（D)滑走路の運用が始まりました。

24時間国際化です。

京急線の電車に乗ると、深夜に羽田発⇒早朝海外の各都市に到着という「残業終わって○○」のポスターがたくさん貼られています。

羽田空港は、今から30年前の大学生の頃に貨物の積み下ろしの夜勤のバイトをやっていました。

ＪＡＬでは、片桐機長の「逆噴射」でしばらく機体が沖合いにありました。

ＡＮＡは、白い機体に水色のモヒカンカラーで、尾翼にはダヴィンチのヘリコプターの絵が。国内の短距離便では純国産のプロペラ機ＹＳ１１も現役で飛んでいました。

東亜国内航空（ＪＡＳ）なんていうのもありました。ＪＡＬに吸収されてしまいましたが、当時、はじめて欧州製のエアバス（確かＡ３００）を導入して・・尾翼のレインボーカラーが斬新でした。

懐かしいなぁ。

羽田空港は年間の発着数約30万3千回で国内1位を誇ります。ちなみに、旅客数は世界第4位の6670万人。

Ｄ滑走路の運用開始後の予想は、年間発着数40万7千回、旅客数も2000万人増加。発着数増加分のうち約6万回分が国際線に割り当てられるそうです。

国交省の試算では国際線を年間3万回導入しただけで、「東京都」に、1兆689億円の生産額増加そして、75125人の雇用増加。

不動産投資＝大家業。

聞き捨てなりません。

さらに、空港周辺に海外の研究施設・物流拠点・交通網整備と相乗効果を狙う計画が目白押しです。

東京モノレールを浜松町から新橋あるいは東京駅まで延伸する計画も本格的な検討段階に入っています。成田エクスプレスとの接続を良くするのに。

それから、羽田空港の周辺は「京浜工業地帯」です。

ここには、どのくらいの人が働いているかというと、約3万事業所で80万人（！）の人がいるんです。

ちょっとした政令指定都市の人口です。

というか、高知県や福井県と変わらない人口です。

そのうえ、2002年7月に工業等制限法が廃止されて、一定面積（原則1000平米）以上の工場の新設・増設の制限が無くなりましたから、ここ数年、設備投資が活発なんです。

一方、供給サイドではこのエリアの東半分は東京湾で物理的に限りがありますし、基本的に建築基準法で住宅の建築が認められない工業専用地域あるいは港湾地区に指定されているので、どうしても首都高よりも西側にならざるを得ないんです。

しかも、古くからの下町でアパートやマンションが建てられそうな、まとまった空き地は少ないですし。

京浜急行線（羽田線・大師線含む）沿線・根岸線沿線・鶴見線沿線・南武線沿線は結構注目しています。

※整いました！「羽田空港Ｄ滑走路」とかけまして「離着陸待ちの航空機」とときます。そのこころは「どちらも管制（完成）を待って動きだします」。

ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮ（全米不動産管理協会日本支部）の東京支部長をしています。

支部長っていうガラではありませんが、引き受けることになってしまって・・・。

昨日、支部の役員会があって「そろそろ忘年会の計画をしないと」なんていう話題になりました。

もう、そんな時期なんですね。

会員のほとんどが、管理会社・不動産会社を本業とする皆さんばかりですから年末時期にかかると、他の業界の皆さんに輪をかけて忙しくなりますので12月2日（木）にやることにしました。

せっかくなので、セミナーも一緒にやろうかと。

ＩＲＥＭのメンバーの人は本当に勉強熱心です。

4月に、大手の不動産管理の団体の視察旅行に便乗して上海に行きましたが、視察と称して歌と踊りのショーにいったりする面々を置いて、ＩＲＥＭメンバーだけ別行動で現地のデベロッパーや管理会社や仲介会社にいってミーティングを重ねていましたから。

で、誰を呼ぼうかという話になりまして。

基本、不動産投資や管理・運営のプロであるＣＰＭが集まる場ですから、その分野の方を外部から呼んでというのはなかなか難しいわけです。

下手な話をすると、いっせいに突っ込まれるでしょうから。

そこで、切り口を変えて、なおかつ不動産投資や管理・運営に役立つセミナーということでこの方に白羽の矢を立てました。

加藤京子さん。

以前、新潟の賃貸フェアで講演したときにこの方も一緒で、「私もオフィスが銀座なんです♪」と意気投合して名刺交換をしました。

ＣＰＭや管理会社・不動産や建築会社の人がリフォームしたり、建築したりの提案をするときに「色彩計画」は結構悩みます。

「色彩計画」については、建築士の勉強でももちろんやります。一番視認性のいいのは黄緑で波長が555μだとか、補色だとか、マンセル色環の仕組みとか。

でも、センスの部分とは全く別問題ですから。

この方は、四つのシーズン・八つのパターンに類型化した120色を、ベースカラー75%・サブカラー25%・アクセントカラー5%といった配分の量と、組み合わせ方のいくつかのルールを理解すれば、あとは失敗の無い色彩計画ができるという、画期的なカラーシステムを編み出しています。

きっと参加する皆さんも満足してくれると確信しています。

あとは、会場の手配ですが、東京か横浜ということで支部役員の方が協力して動いてくれています。本当に助かります。スイマセン。

と、いうことで足立区の綾瀬に向かって電車で移動中に原稿を書いています。

ＩＲＥＭ会員の会社に、有志数人で視察にお邪魔させていただくために。

支部会員フォローの一環として、成功事例の勉強会を企画したんです。

こちらの会社も、ＣＦネッツに負けず劣らずいろんなことをやっていますよ。サラリーマン大家さんの皆さんにとっても参考になることがたくさんあります。

また、どこかでご紹介させていただきます。

※整いました！「色彩計画」とかけまして「アキバ系」とときます。そのこころは「明度（メイド）にも気を遣います」。

なんでも鑑定団のレギュラー、ブリキのおもちゃ博物館館長をしている北原照久さんとお会いしました。

昭和23年生まれの団塊世代で、東京のど真ん中、京橋の生まれだそうです。

青学時代、学生運動で授業が無かったのでヨーロッパにスキー留学したとか・・・もとが違うのかなぁ。

究極の趣味人だと思います。

20歳の頃から集め始めたブリキのおもちゃで博物館を作ったり、50年代のサンダーバードに乗ったり、元皇族の別荘だった8億円の海沿いのボートハウスで暮らしたり。

50歳を超えてからエレキギターを習って、加山雄三さんと競演したり。

この世代の方に特有のバイタリティーがあります。

以前、マルサンのガラモンのフィギア（尻尾がくるくる回る初期のもの）に300万円の鑑定価格を出して、他の鑑定団の人から「そんなバカな値段！」と蔑まれたそうですが、実際オークションにかけたら750万円まで吊り上ったなんて言っていました。

買いたい人がいれば、それに相応しい価格がつきます。オークションで落とした人は別に大金持ちでもなくて普通の人らしいです。

多分、それを買った人は「よっぽど思い入れが強くてそれに価値を見出している」のか、「希少性からさらなる値上がりを期待している」のかどちらかだと思います。

不動産の場合もあります。

北原さんの家もそうです。欲しい！と思い立ったときに8億円で、それから何年か思い続けてようやく自分のものになったなんて言っていましたから、その値段で買っていないとは思いますがそれにしても「住宅」という範疇でいけばかなりの高額物件です。

しかも、超都心ではなくて横須賀市内でもかなり辺鄙な佐島ですから。

でも、自分が気に入れば、それはプライスレスなところがありますので、それはそれでいいと思います。仕事にしても投資にしても、それで稼いだお金は結局なにかに姿を変える運命にあるわけで、その使い道はその人が満足するものや求めるものになりますから。

それは、高級車だったり、海外旅行だったり、子供の教育だったり、自由な生活だったり、住まいだったりして、それには答えは無いということです。

でも、同じような物好きな人だったら同じ価格で、いやもっと高く買う人がいるかもしれませんね。なにしろ元皇族の別荘で他に比較するものが無いですから。

ということは、どんなに古くなってもその建物は建替えずに維持していくほうがいいということでもあります。

台風で、海に面した石垣が崩れてしまって、業者は「安全面から見ても堅固なＲＣ造の擁壁にしたほうがいい」とさんざんアドバイスをしたそうなんですが、あえてコストはその何倍もかかりますが、潜水夫にたのんで海底から石垣を回収して元通りにしたとのこと。

正しい判断だと思います。

一方、不動産投資としての収益物件はやっぱり数字で判断ということになります。

運営している時の予想キャッシュフローと、出口で売却したときに予想される価格と見ながら。

それは、フルローンで買えるとか表面利回りがどうとかとはまた別な話です。どうしても、気に入ってしまうと「欲しい！」という気持ちが先立ってしまい、「最後は自分が住んでもいいし」（本当に住むならいいですが）とか「担保評価が出るし」とか「大幅に値引きできたし」とかいろいろ買う理由探しになってしまいがちですが、数字で決めるべきです。

買うときには売主の立場で、将来の売りを想定するときには次の買主の立場で、貸すときには借主の立場で考えると、自分の思い込みや感情といったものを排除した視点で見れることが多いです。

これ、買いたい！となるときにはテンションが上がりますが（私もですよ）、冷静にそしてスピーディーに投資判断をしてくださいね。

そして、難しそうならやめる、行けそうなら即決するという決断を迷わずすることです。

※整いました！「ブリキのおもちゃ博物館」とかけまして「ペーパー試験（今日は宅建の試験日ですね！）」とときます。そのこころは「問（ＴＯＹ）が並んでます」。